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Parques industriales: Los cambios que se vienen

En su reporte “Mercado Industrial”, correspondiente al segundo semestre de 2015, CBRE Argentina destaca que “el cambio en el gobierno nacional traerá aparejados algunas modificaciones puntuales en el sector de Parques Industriales (PI)”.El informe sostiene que en los últimos años “la dificultad para el giro de dividendos al exterior a través del Mercado Único Libre de Cambio (MULC) llevó a ciertas empresas a destinar un flujo de pesos importante a compras, mejoras y otras formas de capitalización dentro del mercado de inmuebles industriales”. Comportamiento que cambiaría, subraya la reconocida empresa de servicios inmobiliarios e inversores, una vez que se libere la salida de capitales para personas jurídicas”. A nivel oficial se esperan en las próximas semanas anuncios sobre el futuro del “Programa Nacional de Parques Industriales Públicos en el Bicentenario”.

ImagenSe esperan cambios en el sector de Parques Industriales.
Del relevamiento de CBRE Argentina de los parques industriales (PI) localizados en el conurbano bonaerense y partidos aledaños surge que el 73,2% de los mismos son de carácter privado, 12,2% de carácter público y 14,6% mixtos. “Es de esperarse, señala el reporte, que en los próximos años aumente la proporción de PI de tipo privado, por los predios que se encuentran en construcción y por el hecho de que el nuevo gobierno sería menos propenso que el anterior a intervenir con acciones directas en la economía”.

El precio promedio del metro cuadrado en los PI relevados se redujo” sin que la generalización abarque a todos los casos” y en lo que se refiere a valores demandados, presentaron una interanual de 5,9% ubicándose en 71,26 dólares/metro cuadrado. El Corredor Sur continua presentando un valor promedio más elevado que la media con 75,08 dólares/m2, principalmente por los precios en los Parques Industriales de Cañuelas, Berazategui y Villa de Luján Avellaneda que promediaron, 130/m2 y 100/m2 y 100 dólares/m2 respectivamente. Los primeros dos parques se caracterizan por estar localizados sobre rutas de importancia mientras que el tercero se distingue por su cercanía con la ciudad autónoma de Buenos Aires. También es posible, apunta el informe, conseguirlos en este Corredor por menos de 60 dólares/m2 en casos de peor ubicación por ejemplo. En los corredores Norte y Oeste los precios promedio de venta más elevados por Parque Industrial alcanzan los 150 dólares/m2.

En lo que refiere a oferta futura de parques industriales, se espera el ingreso de 1.022 hectáreas. El 11,9% de dicha superficie en construcción se encuentra en el Corredor Norte, el 40,3% en el Corredor Oeste y el 4,8% en el Corredor Sur. En el Corredor Norte sobresalen dos nuevos PI: el Parque Loma Verde Industrial y el Centro de Negocios Industriales Pilar (CNIP). Dentro del Corredor Sur también se destacan dos nuevos agrupamientos fabriles, el Predio Industrial Lomas de Zamora y el Parque Industrial 9 de Abril. En este corredor, los PI Privado San Vicente y Lomas de Zamora desarrollarán en los próximos años 98 y 100 hectáreas respectivamente. Por su parte, en el Corredor Oeste sobresale el desarrollo del Parque Industrial Desarrollo Productivo en Moreno. En este corredor el Polo Industrial General Rodríguez y el Parque Industrial La Matanza esperan desarrollar en los próximos años 170 y 183 hectáreas respectivamente.

A juicio de los autores del informe, “el desarrollo de espacios de mayor tamaño y categoría estará cada vez más alejado de la capital debido a la actual escasez de tierras a menos de 40 kilómetros de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Se observa el problema de disponibilidad de tierras sin zonificación industrial, con demasiada urbanización o con mala accesibilidad y/o infraestructura. De esta manera se refuerza la tendencia a que crezcan más los corredores Sur y Oeste que el Norte. Este último tiende a crecer en el segundo y tercer cordón del conurbano bonaerense y fuera de este, expandiéndose hacia Zárate y Campana. Mientras que los corredores Sur y Oeste presentan planes de expansión en los tres cordones del conurbano bonaerense”.

En la medida en que la devaluación sea efectiva, podría esperarse una nueva caída en el próximo semestre en los precios de los terrenos en los parques industriales. En general existen suficientes planes de expansión elásticos de distintos PI para abastecer cualquier tipo de demanda futura.

El informe de CBRE también contempla la evolución de los depósitos logísticos en el segundo semestre de 2015. Al respecto, el relevamiento que comprendió 102 depósitos y centros logísticos -que suman 2,2 millones de metros cuadrados-, permitió establecer que se mantuvieron elevadas tasas de vacancia y que el precio promedio demandado se incrementó en general, aunque no de manera uniforme según los corredores.

Mirando a futuro, el reporte subraya que “una de las principales cuestiones a abordar en materia de depósitos logísticos es la decisión sobre si es preferible rentar a comprar. En el contexto actual se torna difícil anticipar el volumen de actividad a largo plazo por lo que invertir en infraestructura puede no resultar la mejor opción. En consecuencia, algunas empresas con terrenos para construir depósitos han decidido hacerlo a pedido en lugar de construir y ofrecer lo construido”. En la actualidad existen aproximadamente 450.000 metros cuadrados de depósitos logísticos en proceso de construcción: El 57% en el Corredor Norte, el 4,6% en el Sur y el 38,4% en el Oeste.

Por otra parte, y con la designación del empresario Horacio Lamberti como Director Nacional de Parques Industriales, se espera que a partir del análisis de los resultados obtenidos con el “Programa Nacional de PI Públicos en el Bicentenario”, implementado durante la gestión de Débora Giorgi, se ponga en marcha una batería de medidas para lograr un mayor impacto y una mejor focalización del apoyo estatal. La agenda del área Industrial contempla además la necesidad de decidir si se sigue impulsando en el Congreso Nacional el proyecto de ley de PI presentado en Junio de 2015 por el gobierno anterior.

En tanto, el Ministro de Producción, Francisco Cabrera, afirmó en el acto de entrega del certificado de inscripción al Registro Nacional de Parques Industriales (RENPI) al PI de Las Heras (Mendoza): “Para avanzar en la transformación de nuestro entramado productivo, es necesario respaldar el desarrollo de los parques industriales de todo el país”.


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